5 février 2021

Covid-19 et loyers commerciaux : l’argument de la perte partielle de la chose louée prospère devant le juge de l’exécution !

► L'impossibilité juridique survenue en cours de bail d'exploiter les lieux loués, résultant d'une décision des pouvoirs publics de fermer certains commerces en raison de l’épidémie de covid-19, est assimilable à la situation envisagée par l’article 1722 du Code civil (Numéro Lexbase : L1844ABW), relatif à la perte de la chose louée, laquelle a pour effet de libérer le preneur de l'obligation de payer le loyer tant qu'il ne peut jouir de la chose louée, peu important à cet égard la clause de non responsabilité invoquée par le bailleur.

Faits et procédure. Une société qui exploite des magasins à dominance non alimentaire, a pris à bail des locaux suivant acte notarié. Sur le fondement du bail, la bailleresse a pratiqué, le 2 juin 2020, au préjudice de sa locataire, une saisie attribution, correspondant en principal au loyer dû pour le deuxième trimestre 2020. La locataire a alors saisi le Jex pour obtenir la mainlevée de la saisie susmentionnée, les loyers d'avril et mai 2020 n'étant pas dus, selon elle, dès lors qu'elle a été contrainte de fermer, à la suite des décisions administratives intervenues dans le cadre de la période d'urgence sanitaire.

Décision. Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris relève que la locataire a bien été contrainte de fermer totalement au public son magasin en application des décisions prises par les autorités administratives sur la période allant du 16 mars au 11 mai 2020.

Or, suivant les dispositions de l'article 1722 du Code civil, « si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a pas lieu à aucun dédommagement ».
Ainsi, pour le Jex, l'impossibilité juridique survenue en cours de bail, résultant d'une décision des pouvoirs publics, d'exploiter les lieux loués est assimilable à la situation envisagée (laquelle a pour effet de libérer le preneur de l'obligation de payer le loyer tant qu'il ne peut jouir de la chose louée) au texte ci-dessus reproduit, peu important à cet égard la clause de non-responsabilité invoquée par la bailleresse.

Dans ces conditions, le juge parisien en déduit que la locataire ne peut se voir réclamer le paiement de loyers sur la période allant du 16 mars au 11 mai 2020. Par conséquent, la saisie attribution contestée n'est validée que pour le loyer et la provision sur charges dus sur la période allant du 12 mai 2020 à la fin du mois de mai 2020.

Pour aller plus loin : v. ÉTUDE : L'obligation du locataire de payer le loyer du bail commercial, L'exigibilité du loyer du bail commercial en période de crise sanitaire (Covid-19), in Baux commerciaux, Lexbase (Numéro Lexbase : E504834Q)

 

 



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