27 janvier 2021

Baux commerciaux et « loyers covid » : contestation sérieuse en référé (exception d'inexécution, imprévision, bonne foi et loi du 14 décembre 2020)

► L’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 (Numéro Lexbase : L6696LYN), d’application immédiate, y compris aux procédures en cours, paralyse l’action en constatation d’acquisition d’une clause résolutoire pour non-paiement des loyers pendant la période au cours de laquelle l'activité du locataire est affectée par une mesure de police.

Faits et procédure. En l'espèce, le locataire d'un restaurant ouvert, mais dont l'activité a été affectée par des mesures de police administrative (décret n° 2020-860 du 10 juillet 2020 Numéro Lexbase : Z058979X : distance entre les tables et interdiction d’asseoir des convives de groupes distincts à la même table) n'a pas réglé l'intégralité des loyers du troisième trimestre 2020. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le solde du loyer du troisième trimestre 2020 au visa de la clause résolutoire. Il a assigné ensuite le locataire en constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Décision. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a retenu que :

- l'exception d’inexécution soulevée par le locataire doit être étudiée à la lumière de l’obligation de négocier de bonne foi et non à celle du respect du bailleur de son obligation de délivrance car le local était ouvert au public ;

- le locataire était de bonne foi car il a réglé une partie des loyers, il n’a pas cessé de solliciter une adaptation du montant des loyers et il a sollicité une mesure de conciliation devant le tribunal de commerce (bonne foi) ;

- le locataire peut se prévaloir sans contestation sérieuse de la survenance de circonstances imprévisibles au sens de l’article 1195 du Code civil (Numéro Lexbase : L0909KZP mesures de polices empêchant de démarrer l’exploitation conformément aux prévisions et d’amortir le coût de lourds travaux engagés en 2020) ;

- l'exigibilité de l’intégralité des loyers du troisième trimestre ne peut être jugée en référé en raison des circonstances imprévisibles et de l'existence de négociations ;

- en tout état de cause, il existe une contestation sérieuse, l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, d’application immédiate, y compris aux procédures en cours, paralyse l’action en constatation d’acquisition d’une clause résolutoire pour non-paiement des loyers pendant la période au cours de laquelle l'activité du locataire est affectée par une mesure de police.



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