14 janvier 2021

Bail commercial et QPC : l’absence de plafonnement de l’indemnité d’éviction est-elle susceptible de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur ?


Mots-clés : bail commercial • QPC • refus de renouvellement • indemnité d’éviction • valeur vénale du fonds de commerce • absence de plafond • caractère sérieux • atteinte au droit de propriété du bailleur • renvoi au Conseil constitutionnel

En retenant que l’indemnité d’éviction doit notamment comprendre la valeur vénale du fonds de commerce défini selon les usages de la profession sans prévoir de plafond, de sorte que le montant de l’indemnité d’éviction pourrait dépasser la valeur vénale de l’immeuble, l’article L. 145-14 du Code de commerce est susceptible de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur. En conséquence, il y a lieu de renvoyer la QPC au Conseil constitutionnel.




Le statut des baux commerciaux, protecteur des locataires, est la cible des bailleurs. Face à la différence de traitement qu’engendre le statut des baux commerciaux, ces derniers n’hésitent plus à contester certaines dispositions par le biais de QPC portées devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

À ce jour, aucune des questions prioritaires de constitutionnalité posées n’a abouti à la conclusion selon laquelle les dispositions du statut des baux commerciaux méconnaîtraient un droit ou une liberté du bailleur que la Constitution garantit [1]. Du reste, jusqu’au 7 mai dernier, aucune question prioritaire de constitutionnalité n'avait été transmise au Conseil constitutionnel faute de présenter un caractère sérieux. La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait souhaité paralyser toute contestation du statut des baux commerciaux [2]. Au demeurant, dans la décision du 7 mai 2020, les Sages du Conseil constitutionnel ont prononcé la conformité à la Constitution du dernier alinéa de l'article L. 145-34 du Code de commerce (Numéro Lexbase : L5035I3U), dans sa rédaction résultant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (Numéro Lexbase : L4967I3D).

Dans la décision du 10 décembre 2020, c’est au tour de l’article L. 145-14 du Code de commerce (Numéro Lexbase : L5742AII), relatif au refus de renouvellement du bail commercial, d’être sous la loupe de la troisième chambre civile. La Cour de cassation a considéré que la question posée par la société bailleresse présente un caractère sérieux, en ce que, en retenant que l'indemnité d'éviction doit notamment comprendre la valeur vénale du fonds de commerce définie selon les usages de la profession sans prévoir de plafond, de sorte que le montant de l'indemnité d'éviction pourrait dépasser la valeur vénale de l'immeuble, la disposition contestée est susceptible de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur. Il y a lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la QPC.

I. L’indemnité d’éviction : une protection des intérêts du locataire

Au terme du bail commercial, le locataire peut prétendre au renouvellement du contrat auprès du bailleur afin de profiter, pour une durée minimum de neuf ans, d’une stabilité matérielle nécessaire à la pérennité du fonds qu’il exploite et à la valorisation de celui-ci.

Ce droit au renouvellement du locataire, d’ordre public, n’est pourtant pas absolu. Selon les dispositions de l’article L. 145-14 « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail », il sera alors tenu d’indemniser le locataire en lui versant une indemnité d’éviction [3], c’est ce qu’on appelle la « propriété commerciale » [4], qui se distingue du droit de propriété du bailleur, lequel est un droit réel.

L’indemnité d’éviction vient réparer le préjudice subi par le locataire en raison du défaut de renouvellement du bail. Cette indemnité peut être fixée à l’amiable entre les parties. En pratique, elle est fixée par un expert choisi par les parties. Mais en cas de désaccord des parties, l’indemnité d’éviction est fixée par le tribunal, qui, très souvent, se fondera sur l’évaluation d’un expert judiciaire, désigné dans le cadre de la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction. Le juge du fond est tenu de préciser les éléments du préjudice qu’il entend réparer et chiffrer les préjudices sans les forfaitiser [5].

L’indemnité d’éviction s’apprécie, selon l’alinéa 2 de l’article L. 145-14 du Code de commerce, notamment en considération de « la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». Si le texte énonce de manière explicite que cette indemnité comprend, au titre de l’indemnité principale, la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, il n’exclut pas que l’indemnité principale pourra être appréciée différemment si « le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

En effet, l’indemnité d’éviction doit réparer le préjudice subi par le locataire [6] et rien que le préjudice causé par le refus de renouvellement du bail [7]. Il s’ensuit que le préjudice subi par le locataire sera différent selon que le locataire perd ou non sa clientèle du fait du non-renouvellement. L’éviction du locataire entraîne soit la perte du fonds de commerce, soit un simple déplacement du fonds de commerce sans perte significative de clientèle. Autrement dit, si le fonds peut être transféré, c’est-à-dire si le locataire peut se réinstaller et poursuivre son exploitation sans subir une perte significative de sa clientèle [8], notamment en raison du caractère très spécifique de l'activité du locataire [9], l’indemnité versée sera une indemnité dite de déplacement calculée en fonction de la valeur du droit au bail. A contrario, si le locataire subi une perte de son fonds, l’indemnité versée sera une indemnité de remplacement du fonds.

Cependant, si la valeur du droit au bail s’avère supérieure à la valeur du fonds [10], notamment en raison de la situation très attractive du local, la jurisprudence a posé le principe selon lequel l’indemnité d’éviction sera calculée en fonction de la valeur du droit au bail [11]. La valeur du droit au bail constitue donc une indemnisation minimale à laquelle peut prétendre le locataire évincé. Elle est une valeur plancher en deçà de laquelle l’indemnité d’éviction ne pourra pas être fixée [12].

En outre, et c’est sur ce point que la Cour de cassation porte son attention, l’alinéa 2 de l’article L. 145-14 ne fait état d’aucun plafond de l’indemnité d’éviction. Cette absence de plafonnement de l’indemnité d’éviction est protectrice des intérêts du locataire. En effet, il faut rappeler que l'indemnité versée au locataire est destinée à compenser l’intégralité du préjudice causé par l'éviction, lequel peut être soit une perte du fonds, soit une perte du bail. Le fonds comme le droit au bail sont tous deux des éléments patrimoniaux du locataire. En cas de non-renouvellement du bail, l’un ou l’autre de ces actifs sont voués à disparaître du patrimoine du locataire. Dès lors, il importe que le locataire bénéficie d’une véritable compensation financière, quel que soit le montant de l'indemnité et sans qu’il n’existe de limite liée à la valeur vénale de l’immeuble [13].

Dans l’arrêt commenté, il faut souligner le caractère monovalent de l’immeuble loué. La locataire exploite une activité d’hôtellerie. De la sorte, il est fort probable que, s’agissant de la nature du préjudice causé, l'éviction de l’hôtel ait entraîné la perte du fonds hôtelier.

Si à l’évidence l’absence de plafond protège les intérêts du locataire, qu’en est-il des intérêts du bailleur lorsque le montant de l’indemnité d’éviction dépasse la valeur vénale des murs ?

Il est de principe que la perte du fonds du locataire est le préjudice maximal qui peut résulter du non-renouvellement du bail, il en résulte donc que la valeur vénale du fonds de commerce constitue le plafond de l’indemnité principale à laquelle le locataire évincé peut prétendre [14]. Mais est-ce suffisamment protecteur pour le bailleur ? Une réponse négative s’impose. En effet, même si la valeur vénale du fonds constitue le plafond de l’indemnité principale, cela n’empêche aucunement le montant de l’indemnité d’éviction de dépasser la valeur vénale de l’immeuble. Ce « plafond » que constitue la valeur vénale du fonds n’est pas un plafond légal. Aucun seuil maximal ou indice maximal n’a été arrêté à l’instar du plafonnement du loyer renouvelé ou révisé. Or, dans l’arrêt commenté, cette absence de prévision d'un plafond du montant de l'indemnité d'éviction est, pour la Cour de cassation, susceptible de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur.

II. L’absence de plafonnement du montant de l’indemnité d’éviction : une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur ?

Le droit au renouvellement du bail dont bénéficie le locataire n’est pas absolu, le bailleur en tant que propriétaire foncier est en droit de refuser ledit renouvellement afin de récupérer la jouissance de son immeuble, mais il doit en principe payer une indemnité d'éviction. Cependant, si l’indemnité d’éviction s’avère supérieure à la valeur vénale de l’immeuble loué, le congé donné par le bailleur est illusoire. En effet, se trouvant dans l’incapacité de payer à son locataire une somme excessive, le bailleur est contraint d’accorder le renouvellement du bail commercial alors qu’il ne le souhaitait pas [15] ; de la sorte, par cette absence de plafonnement, le locataire peut continuer d’exploiter son activité dans les lieux loués. Il bénéficie d’un « droit au renouvellement presque illimité, et peut même tirer profit des murs s’il décide de céder son bail, à la différence du bailleur qui ne peut mettre fin au contrat de bail commercial » [16] et user librement de son immeuble.

Au demeurant, comment le bailleur peut-il financer l’indemnité d’éviction, lorsque la valeur vénale de l’immeuble est inférieure au montant de l’indemnité d’éviction, dans la mesure où la vente même de l’immeuble n’y suffirait pas ? Pour couvrir le montant de l’indemnité, le bailleur devra en sus s’endetter en ayant recours à un emprunt. Autrement dit, tandis que l’immeuble est censé constituer un actif dans le patrimoine du bailleur, en pareil cas, il est une dette : le prix de vente des murs étant insuffisant pour couvrir l’indemnité d’éviction. Le fait d’être propriétaire coûte plus d’argent que la valeur de l’immeuble.

L’absence de plafonnement de l’indemnité d’éviction du statut des baux commerciaux semble faire primer la propriété commerciale du locataire sur la propriété immobilière du bailleur [17] garantie par les articles 2 (Numéro Lexbase : L1366A9H) et 17 (Numéro Lexbase : L1364A9E) de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen de 1789 [18]. Plus avant, c’est le locataire qui semble bénéficier à travers l’indemnité d’éviction de la valeur de l'immeuble du bailleur [19].

Il est vrai que, durant plusieurs années, au minimum neuf ans, le bailleur a perçu les fruits civils de son immeuble que lui confèrent les prérogatives du droit de propriété, mais il faut rappeler que le droit de propriété est intemporel et n’a pas vocation à disparaître dès que le bailleur est dans l’impossibilité de faire face au montant de l’indemnité d’éviction en raison d’une valeur vénale de l’immeuble inférieure.

Le renvoi de la QPC devant le Conseil constitutionnel pourrait aboutir au même constat, à savoir une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur, et conséquemment imposer au législateur de revoir le mécanisme de l’indemnité d’éviction, voire d’élaborer un plafonnement de l’indemnité d’éviction à l’instar de certains pays qui ont prévu une indemnité d'un montant limité. En effet, « des pays comme la Belgique, l'Espagne, la Grèce, l'Italie, le Portugal ont prévu une indemnité d’éviction établie à un chiffre forfaitaire égal à quelques années de loyer » [20]. Mais fixer un montant limité pour le statut des baux commerciaux français serait remettre en cause la propriété commerciale du locataire qui est l’essence même du statut des baux commerciaux ainsi que l’esprit dudit statut, lequel consiste à assurer aux locataires une grande protection de leurs intérêts économiques, a fortiori lorsqu’en l’absence de définition légale de modes d’évaluation de l’indemnité d’éviction, il existe plusieurs méthodes d’évaluation de la valeur d'un fonds de commerce susceptibles d’être appliquées conjointement [21]. La méthode utilisée [22] va différer d’un expert à un autre et d’une activité à une autre. Dès lors, quels éléments seraient à considérer pour fixer le plafonnement de l’indemnité d’éviction ? Cela paraît très hasardeux, au surplus lorsque l’évaluation de l’indemnité d’éviction est suffisamment délicate à déterminer. Il apparaît difficile de concevoir que le Conseil constitutionnel remette en cause ledit statut et, par voie de conséquence, la propriété commerciale du locataire, elle aussi protégée par le droit de propriété [23], en prononçant l’inconstitutionnalité de l’article L. 145-14 du Code de commerce.

Le Conseil constitutionnel ne devrait pas s’aventurer sur ce terrain et devrait apprécier l’atteinte au droit de propriété du bailleur causée par les dispositions de l’article L. 145-14 non pas au regard de l’existence de cas rarissimes pour lesquels le montant de l’indemnité d’éviction pourrait dépasser la valeur vénale de l’immeuble en l’absence de plafond, mais selon une appréciation in abstracto, c’est-à-dire au regard de l’application de l’article L. 145-14. De la sorte, il constatera que cette atteinte au droit de propriété du bailleur n’est en rien disproportionnée.

En effet, si en l’absence de plafonnement de l’indemnité d’éviction, le montant de cette indemnité est susceptible de dépasser la valeur vénale de l’immeuble, ce qui doit primer essentiellement au regard des dispositions contestées c’est l’existence d’un juste équilibre entre les intérêts économiques du locataire et le respect du droit de propriété du bailleur [24], et c’est ce que garantit la législation du statut des baux commerciaux [25]. Ce statut protège le locataire en lui allouant une indemnité d’éviction venant réparer l’intégralité du préjudice causé par le refus de renouvellement du bail, et ce, sans aucune limite liée à la valeur vénale de l’immeuble. Les dispositions contestées ont pour dessein de permettre au locataire de poursuivre son exploitation au sein de nouveaux murs. Elles assurent une certaine pérennité de l’activité commerciale du locataire [26]. Cette atteinte au droit de propriété du bailleur est justifiée par un impératif de protection de l’économie.

Quoi qu’il en soit, le bailleur qui, après avoir donné congé avec offre d'indemnité d'éviction, conteste le montant de l’indemnité d’éviction fixé par le juge, a la faculté de revenir sur ce congé pour offrir le renouvellement du bail. Ce droit de repentir est prévu par l'article L. 145-58 du Code de commerce (Numéro Lexbase : L5786AI7). De cette façon, le bailleur percevra un nouveau loyer qui, pour partie, compensera l’atteinte portée à la libre jouissance de son immeuble. Le bailleur n’est pas privé de tout bénéfice financier. Il est vrai que « l'objectif premier du bailleur donnant congé est de louer à un autre locataire les murs pour un loyer plus élevé » [27] mais finalement ce que recherche tout bailleur ce sont des murs occupés et la perception d’un loyer. C’est également en ce sens que l’atteinte au droit de propriété du bailleur n’est pas disproportionnée et qu’un juste équilibre entre les intérêts du propriétaire foncier et ceux du locataire est préservé par les dispositions contestées.

En outre, il ne faut surtout pas omettre qu’au moment de la conclusion du bail, le bailleur peut exiger, à titre d’indemnité, le versement par le locataire d’un pas-de-porte qui viendrait compenser l’indemnité d’éviction due par le bailleur. Ainsi, ce pas-de-porte, protecteur des intérêts du bailleur, écarte toute atteinte disproportionnée à son droit de propriété.

Espérons que le Conseil constitutionnel aura à l’esprit ces différents arguments afin de ne pas prononcer d’ici quelques semaines l’inconstitutionnalité de l’article L. 145-14, ce qui pourrait entraîner des conséquences tant juridiques qu’économiques bouleversantes [28].

 

[1] J. Monéger, Question prioritaire de constitutionnalité et contrôle des juges du fond, Loyers et copr., 2011, repère 8 ; A. Jacquin, Question prioritaire de constitutionnalité et baux commerciaux : mythe ou réalité ?, Gaz. Pal., 11-12 mars 2011, p. 16 – Cass  civ. 3, 27 février 1991, n° 89-18.729 (Numéro Lexbase : A2779ABK), D., 1992, p. 364, obs. L. Rozès ; RTD civ., 1992, 88, obs. J. Mestre – Cons. const., 7 mai 2020, n° 2020-837 QPC (Numéro Lexbase : A27633LW), P. Lemay, Loyers commerciaux, renouvellement du bail et droit de propriété : le Conseil constitutionnel entre dans la danse, JCP E, 23 juillet 2020, n° 30, p. 1307 ; Dalloz actualité, 14 mai 2020, obs. Y. Rouquet ; AJ contrat, 2020, p. 294, note D. Houtcieff ; Loyers et copr., n° 3, mars 2020, repère 3, J. Monéger ; M.-P. Dumont, Baux commerciaux, mai 2019-mai 2020, D., 2020, p. 1541.

[2] G. Lardeux, Bail commercial - Bail commercial et droits fondamentaux, Loyers et copr., octobre 2018, n° 10, dossier 12.

[3] Sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 (Numéro Lexbase : L5745AIM) et s..

[4] Le renouvellement du bail ne confère pas au locataire un véritable droit de propriété sur l’immeuble loué. Cette propriété se distingue du droit réel de propriété.

[5] Cass. civ. 3, 7 décembre 2004, n° 03-16.963, F-D (Numéro Lexbase : A3659DEA).

[6] Cass. civ. 3, 13 juin 1969, n° 67-13.575 (Numéro Lexbase : A2691AU9).

[7] Cass. com., 30 novembre 1964, n° 61-12.755.

[8] TGI Paris, 8 septembre 1992, Gaz. Pal., 1993, 2, somm. p. 622.

[9] Cass. com., 13 février 2001, n° 97-19.869 (Numéro Lexbase : A3405ARK), RJDA, 2001, n° 567.

[10] A. Jacquin, Fonds de commerce déficitaire et indemnité d'éviction, Gaz. Pal., 8-9 février 2002, p. 16.

[11] Cass. civ. 3, 11 juin 1992, n° 90-17.109 (Numéro Lexbase : A3172ACH) – Cass. civ. 3, 13 octobre 1993, n° 91-16.942, inédit (Numéro Lexbase : A6875CSG), Gaz. Pal., 1994, 1, p. 202, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr., 1994, comm. 74, obs. Ph.-H. Brault ; Cass. civ. 3, 16 décembre 1997, n° 96-16.779, inédit (Numéro Lexbase : A5126CUE), RD imm. 1998, p. 698, note J. Derruppé ; Administrer, avril 1998, p. 39, obs. B. Boccara – Cass. civ. 3, 26 septembre 2001, n° 00-12.620, inédit (Numéro Lexbase : A1939AX4), Rev. loyers, 2001, p. 506, note M.-D. Vaissié.

[12] J. Lafond, Bail commercial. – Indemnité d'éviction. – Aspects notariaux, Fasc. 510, JCl. Notarial Formulaire, n° 50.

[13] Indemnité d’éviction : l’article L. 145-14 du Code de commerce pourrait-il disparaître ? – Questions à Jean-Christophe Le Coustumer, Le Quotidien Lexbase du 23 décembre 2020 (Numéro Lexbase : N5840BYX).

[14] J. Lafond, op. cit., n°11 ; Baux commerciaux 19-20, Mémento expert, éd. Francis Lefebvre, 2019, n° 45430, p. 438. Il ne faut pas omettre que l’indemnité d’éviction ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé.

[15] G. Lardeux, Bail commercial – Bail commercial et droits fondamentaux, Loyers et copr., octobre 2018, n° 10, dossier 12.

[16] G. Lardeux, op. cit..

[17] G. Lardeux, op. cit..

[18] En outre, le droit de propriété est un droit fondamental de valeur constitutionnelle (Cons. const., décision n° 81-132 DC, du 16 janvier 1982 (Numéro Lexbase : A8037ACN)). Il est également protégé par des textes supranationaux, telle la Déclaration universelle des droits de l’Homme du 10 décembre 1948 et le Premier protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950.

[19] J. Monéger, La mathématique des baux commerciaux, Mélanges en l’honneur de E. Alfandari, Dalloz, 2000, p. 133.

[20] L. Rozès, L'exception locative française, AJDI, 2000, p. 480.

[21] F. Robine, Les fonds de commerce d'hôtels, Gaz. Pal., 17 juillet 2010, n° 198, p. 21 ; C. Boismain, L'évaluation de l'indemnité d'éviction par les juges du fond, AJDI, 2012 p. 725 ; B. Robine, Calcul de l'indemnité d'éviction : faut-il raisonner en stock ou en flux ?, AJDI, 2011, p. 89 ; A. Boituzat et A. Vaz da Cruz, Éviction commerciale et expropriation d’un locataire commercial, AJDI, 2010, p. 287.

[22] Il existe notamment les méthodes du chiffre d’affaires moyen, du pourcentage du chiffre d’affaires, de l’excédent brut d’exploitation, ou du différentiel de loyer.

[23] G. Lardeux, op. cit..

[24] Ibid..

[25] À rapprocher de Cass. civ. 3, 27 février 1991, 89-18.729 (Numéro Lexbase : A2779ABK), RDI, 1991, p. 518, obs. G. Brière de l'Isle et J. Derruppé – Cass. civ. 3, 12 juin 1996, n° 94-14.862, inédit (Numéro Lexbase : A6883AHE), JCP N, 1997, p. 241, note M. Nanzir ; J.-P. Blatter, Immatriculation du RCS, droit au renouvellement et droits de l'homme, AJDI, 2005, p. 733.

[26] G. Lardeux, op. cit..

[27] Ibid..

[28] Indemnité d’éviction : l’article L. 145-14 du Code de commerce pourrait-il disparaître ? – Questions à Jean-Christophe Le Coustumer, Le Quotidien Lexbase préc..

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