17 novembre 2020

Bail commercial et exigibilité des loyers pendant la crise sanitaire : rejet de l’exception d’inexécution et de la force majeure

► L'interdiction d'ouverture d'une résidence de tourisme, pendant une certaine période en raison de la crise sanitaire, ne permet pas au locataire, pour se soustraire à l'obligation de régler ses loyers, de soulever l'exception d'inexécution ou la force majeure.

Faits et procédure. En l’espèce, le propriétaire, qui avait consenti un bail commercial portant sur deux appartements à une société exploitante d’une résidence de tourisme, avait sollicité, notamment, la condamnation du locataire à régler une partie des loyers dus au titre du 1er trimestre 2020 et les loyers dus au titre du 2ème trimestre 2020.

Sur l’exception d’inexécution. Le locataire avait opposé l’exception d’inexécution, le bailleur ayant, selon lui, manqué à son obligation de délivrance « puisque les mesures de confinement l'ont amené à cesser toute activité entre le 17 mars et le 2 juin 2020, les résidences de tourisme étant frappées d'une interdiction d'ouverture par les décrets du 11 mai puis du 20 mai 2020 ».

La cour a rejeté cet argument en précisant qu’« il ne peut qu'être constaté que le bail commercial n'a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ni à aucun taux de remplissage. Il ne résulte d'aucun élément que l'appelant ait manqué à ses obligations contractuelles rendant impossible la location des lots et l'exercice par le preneur de son activité hôtelière ».

Sur la force majeure. Le locataire a également soutenu qu'il « s’est trouvé devant un cas de force majeure, l'épidémie étant imprévisible en raison de la date de signature du bail, extérieure à sa personne et irrésistible en raison de l'absence de toute clientèle et des mesures administratives » et qu’il « s'est trouvé ainsi libéré de ses obligations pendant ce temps ».

La cour a également rejeté cet argument car « il n'est pas justifié par l'intimé de difficultés de trésorerie rendant impossible l'exécution de son obligation de payer les loyers. Cette épidémie n'a pas ainsi de conséquences irrésistibles. En outre, ainsi que soutenu par l'appelant, si la résidence dans laquelle se trouvent les lots donnés à bail constitue bien une résidence de tourisme définie par l'article D. 321-1 du Code du tourisme (Numéro Lexbase : L6985IMN), ainsi que l'a rappelé le bail commercial dans son exposé, l'article 10 du décret du 11 mai 2020 modifié le 20 mai 2020, tout en interdisant l'accueil du public dans les résidences de tourisme, a prévu une dérogation concernant les personnes qui y élisent domicile, de sorte que toute activité n'a pas été interdite à l'intimée, laquelle ne produit aucun élément permettant de constater que l'activité qu'elle exerce ne correspond qu'à la location de locaux d'habitation proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois, comme prévu à l'article D. 321-1 précité ».

Pour aller plus loin, v. ÉTUDE : L'obligation du locataire de payer le loyer du bail commercialL'exigibilité du loyer du bail commercial en période de crise sanitaire (Covid-19)in Baux commerciaux, Lexbase (Numéro Lexbase : E504834Q).

 



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