3 novembre 2020

Droit du locataire de se prévaloir de la résiliation du bail en cas de non-respect des délais de paiement conditionnant la suspension des effets de la clause résolutoire

► Dès lors que l’ordonnance de référé est passée en force de chose jugée et en l'absence de décision contraire statuant au principal, le bailleur ne peut plus, en cas de non-respect par le preneur des délais de paiement conditionnant la suspension des effets de la clause résolutoire, demander unilatéralement l'exécution du bail résilié.

Faits et procédure. Le 21 décembre 2012, un propriétaire avait donné à bail des locaux à usage commercial pour une durée de dix ans avec renonciation du preneur à la faculté de résiliation à la fin de la première période triennale, le bail comportant une clause résolutoire comportant la stipulation « si bon semble au bailleur ». Le 27 juillet 2015, le bailleur avait délivré au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’avait assigné en référé en constatation de l’acquisition de cette clause et en paiement d’une provision.

Une ordonnance de référé du 27 novembre 2015 avait condamné le locataire à payer une provision, suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé au preneur des délais de paiement avec déchéance du terme. Cette ordonnance, signifiée le 11 décembre 2015 par le bailleur, n’a pas été frappée d'appel.

Le 8 janvier 2016, le bailleur avait mis en demeure le locataire de payer les sommes dues au titre de la période comprise entre le 12 mai et le 23 novembre 2015. Par lettre du 22 janvier 2016, le locataire, qui ne s'était pas acquitté de la première mensualité, avait informé le bailleur qu’il prenait acte de la résiliation définitive du bail et qu’il restituerait les clefs le 3 mars 2016. Le bailleur avait informé le preneur qu’il renonçait à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire, puis il l’a assigné en exécution forcée du bail et, subsidiairement, en paiement des loyers et charges jusqu’à la deuxième échéance triennale du bail.

Arrêt d’appel. Les juges du fond ont fait droit à sa demande. Pour dire que le bail s'était poursuivi entre les parties en dépit de ce que le locataire n'avait pas respecté l’échéancier fixé par l'ordonnance, la cour d’appel avait retenu que le locataire ne pouvait tirer parti d’une clause résolutoire stipulée au seul bénéfice du bailleur, ni se prévaloir de son propre comportement pour prendre acte de la résiliation du bail. Elle avait également relevé que si le bailleur avait signifié l’ordonnance de référé pour faire courir les délais de paiement, ce qui ne manifestait pas son intention de poursuivre l’acquisition de la clause résolutoire, il n'avait engagé aucun acte d’exécution forcée, de sorte qu’il conservait la liberté de poursuivre ou non, à ses risques et périls, l'exécution du titre provisoire que constituait cette ordonnance et pouvait, ainsi, renoncer au bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le preneur s’est pourvu en cassation

Décision. La Cour de cassation censure cette solution. Elle précise que dès lors que l’ordonnance de référé est passée en force de chose jugée et en l'absence de décision contraire statuant au principal, le bailleur ne peut plus, en cas de non-respect par le preneur des délais de paiement conditionnant la suspension des effets de la clause résolutoire, demander unilatéralement l'exécution du bail résilié.

Pour aller plus loin, v. ÉTUDE : La résiliation du bail commercial, in Baux commerciaux, Lexbase (Numéro Lexbase : E9806ADK).

 



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