29 octobre 2020

Précision sur la renonciation à l’application du statut des baux commerciaux à l’issue d’un bail dérogatoire depuis la loi « Pinel »

► En application des dispositions de l’article L. 145-5 du Code de commerce (Numéro Lexbase : L5031I3Q), dans sa rédaction issue de la  loi « Pinel » (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 Numéro Lexbase : L4967I3D), les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l'expiration d’une durée totale de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs et qui court dès la prise d’effet du premier bail dérogatoire, même si le preneur a renoncé, à l'issue de chaque bail dérogatoire, à l'application du statut des baux commerciaux.

Faits et procédure.  Le 1er juin 2013, un bailleur avait consenti à un locataire, qui occupait déjà les lieux et qui avait renoncé à se prévaloir du droit au statut des baux commerciaux lui étant acquis à l’expiration du précédent bail dérogatoire, un bail pour une durée de vingt-quatre mois.

Le 1er juin 2015, les parties avaient conclu un nouveau bail dérogatoire courant jusqu'au 31 mai 2016. Le 31 mars 2016, le bailleur avait informé le locataire de sa volonté de ne pas consentir un nouveau bail. Le locataire ayant revendiqué le droit au statut des baux commerciaux, le bailleur l’a assigné en expulsion.

Les juges du fond ayant fait droit à sa demande, le locataire s’est pourvu en cassation.

Arrêt d’appel. Pour déclarer ce dernier sans droit ni titre, la cour d’appel (CA Bordeaux, 29 mai 2019, n° 16/06891 Numéro Lexbase : A9710ZCM) avait constaté, d’une part, que le 1er juin 2013, les parties avaient conclu un nouveau bail dérogatoire stipulant que le preneur, dans les lieux en exécution d’un précédent bail dérogatoire, renonçait expressément à se prévaloir du statut des baux commerciaux et, d’autre part, que la régularité de cet acte n’était pas contestée.

Elle avait ensuite retenu que, à cette date, les parties pouvaient conclure un bail dérogatoire de deux ans sans que l’antériorité du bail précédent n’ait à être prise en compte, la loi du 18 juin 2014, n'ayant pas d’effet rétroactif et n’ayant pas remis en cause la situation antérieure de sorte que ne pouvait être prise en compte l’occupation réelle des lieux avant le 1er juin 2013. La cour d’appel en avait déduit que le bail conclu le 1er juin 2015, d’une durée d’un an, avait pour effet de porter la durée cumulée des baux pouvant être retenue à trente-six mois, soit la durée maximale désormais autorisée.

Décision. La Cour de cassation a censuré cette solution.

Elle a précisé qu’en application de l’article L. 145-5 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014 (dite loi « Pinel »), les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l'expiration d’une durée totale de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs et qui court dès la prise d’effet du premier bail dérogatoire, même si le preneur a renoncé, à l'issue de chaque bail dérogatoire, à l'application du statut des baux commerciaux. Elle a rappelé en outre qu’en application de l'article 21, II, de la loi du 18 juin 2014, les baux dérogatoires conclus à compter du 1er septembre 2014 sont soumis au nouvel article L. 145-5 du Code de commerce.

En conséquence, pour pouvoir déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, le bail conclu le 1er juin 2015, postérieurement à l'entrée en vigueur du nouvel article L. 145-5 du Code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014, devait répondre aux exigences de ce texte et, par suite, ne pas avoir une durée cumulée avec celle des baux dérogatoires conclus précédemment pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux de plus de trois ans courant à compter de la date d’effet du premier bail dérogatoire.

Pour en savoir plus, v. ÉTUDE : Les baux dérogatoires, Les baux de courte durée conclus à compter du 1er septembre 2014, in Baux commerciaux, Lexbase (Numéro Lexbase : E4880E4I).

 



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