22 septembre 2020

Cession de fonds de commerce et prise en charge par le cessionnaire des conséquences d’une construction illicite

► Est valable, la clause de l’acte de cession de fonds de commerce par laquelle l’acquéreur s’engage à garantir le vendeur de l’exécution des mesures relatives au démontage de la structure illicitement mise en place au regard des règles d’urbanisme, et à exécuter à ses frais les travaux destinés à rendre les locaux conformes à la réglementation.

Faits et procédure. En l’espèce, un locataire avait effectué des travaux d’extension d’un local commercial dans lequel il exploitait un fonds de commerce. Il avait été condamné par le tribunal correctionnel à une amende et à remettre les lieux en l’état, sous astreinte. Après avoir interjeté appel, le locataire avait cédé son fonds de commerce. Le cessionnaire s’était engagé à l’acte à garantir le vendeur de l’exécution des mesures relatives au démontage de la structure illicite et à exécuter à ses frais les travaux destinés à rendre les locaux conformes à la réglementation. La cour d’appel avait confirmé le jugement sur la culpabilité du cédant et avait dit que la démolition, à sa charge, de la construction irrégulièrement réalisée devrait intervenir dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle l’arrêt deviendrait définitif, sous astreinte. Mis en demeure par l’administration de payer la somme de 20 880 euros au titre de la liquidation de l’astreinte pour la période du 10 octobre 2006 au 5 septembre 2008, le cédant a assigné le cessionnaire pour obtenir le paiement de cette somme et la condamnation de l’acquéreur à remettre les lieux en l’état. Les juges du fond ayant déclaré valable la clause de garantie stipulée dans l’acte de vente, le cessionnaire s’est pourvu en cassation.

Décision. Son pourvoi a été rejeté. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que les mesures de démolition et de mise en conformité ordonnées en application de l’article L. 480-5 du Code de l’urbanisme (Numéro Lexbase : L5012LU8), qui sont destinées à faire cesser une situation illicite, ne constituent pas des sanctions pénales et qu’elles peuvent donc faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur (voir, déjà en ce sens à propos de l’acquisition d’un immeuble, Cass. civ. 3, 22 novembre 2006, n° 05-14.833, FS-P+B Numéro Lexbase : A5275DS8).

La Haute cour a aussi rappelé que l’astreinte, qui peut, en application de l’article L. 480-7 du Code de l’urbanisme (Numéro Lexbase : L5018LUE), assortir la remise en état des lieux, constitue, elle aussi, une mesure à caractère réel destinée à mettre un terme à une situation illicite, et non une peine (Cass. crim., 28 juin 2016, n° 15-84.968, F-P+B Numéro Lexbase : A2111RW4). La garantie contractuelle peut donc s’étendre au paiement de l’astreinte.

En conséquence, dès lors que dans l’acte de cession du fonds de commerce, le cessionnaire avait consenti, de manière claire, précise et non équivoque et en toute connaissance de cause, au risque de voir ordonner le démontage de la structure illicitement mise en place, et le prix de cession du fonds de commerce tenant compte des conséquences financières liées à ce démontage et à la remise en état des lieux conformément à la réglementation, la clause est valable.

Pour aller plus loin :  v. ÉTUDE : Les effets de la cession du bail commercial, Les rapports du cédant et du cessionnaire, in Baux commerciaux, Lexbase (Numéro Lexbase : E8751APS).

 



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